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Le bail — ou contrat de location — est le document juridique qui fixe les droits et obligations du propriétaire et du locataire : montant du loyer, durée, conditions de résiliation, état du logement, charges récupérables.
Depuis la loi ALUR de mars 2014, le contenu du bail est encadré par un modèle type obligatoire. Toutes les locations de résidence principale — vides ou meublées — doivent respecter ce cadre.
Les mentions obligatoires du bail
Le décret du 29 mai 2015 liste précisément les informations à inclure. Voici les quatre blocs essentiels :
Nom, adresse du propriétaire (ou mandataire). Nom du locataire. Dénomination sociale si le bailleur est une société.
Adresse, surface habitable (loi Boutin), nombre de pièces, équipements privatifs et communs.
Loyer hors charges, charges récupérables, dépôt de garantie. En zone tendue : loyer de référence et loyer majoré.
3 ans (vide), 1 an (meublé), 9 mois (étudiant). Renouvellement tacite. Préavis : 6 mois bailleur, 3 mois locataire.
Les annexes obligatoires
Un bail conforme ne se limite pas au contrat. Plusieurs documents doivent être joints à la signature :
Il regroupe : le DPE, le constat plomb (CREP, logements avant 1949), l’état des risques naturels, les diagnostics électricité et gaz (installations de +15 ans), et le diagnostic bruit pour les zones aéroportuaires.
L’état des lieux d’entrée est indispensable : réalisé contradictoirement, il décrit pièce par pièce l’état du logement. C’est la référence en cas de litige sur le dépôt de garantie.
Enfin, la notice d’information conforme à l’arrêté du 29 mai 2015 doit être remise au locataire. Elle récapitule droits, obligations et voies de recours.
Location vide vs. meublée : les différences clés
Location vide
• Bail de 3 ans minimum
• Dépôt de garantie : 1 mois HC
• Revenus fonciers (micro-foncier : abattement 30 %)
• Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue)
Location meublée
• Bail de 1 an minimum (9 mois étudiant)
• Dépôt de garantie : 2 mois HC
• BIC (micro-BIC : abattement 50 %)
• Mobilier obligatoire (liste fixée par décret)
Les clauses interdites
Certaines clauses sont explicitement prohibées par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Les inclure rend la clause nulle — et fragilise la crédibilité du bailleur.
Les 3 erreurs les plus fréquentes
La loi Boutin impose une méthode de calcul précise. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut exiger une diminution proportionnelle du loyer.
Un DPE manquant ou un CREP absent peut entraîner l’annulation des clauses limitant la responsabilité du bailleur. Le locataire peut aussi demander des dommages et intérêts.
Seules les charges listées par le décret du 26 août 1987 sont refacturables. Inclure des charges non récupérables expose le propriétaire à un remboursement lors de la régularisation annuelle.
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